Узаконивание перепланировки: подготовка, документы, правила

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

• демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
• перенос дверей, создание арок;
• увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
• трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
• монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
• застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить

Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:

• изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
• монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
• ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
• перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
• требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
• перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
• проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
• в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
• в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
• система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
• в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.

Владелец должен помнить, что такие системы, как вентиляция, не могут быть затронуты при составлении любого проекта перепланировки, так как она связана с каждой квартирой в доме и может ухудшить жилищные условия всех владельцев жилья в подъезде.

Крайне осторожно следует планировать работу с системами газового и водного снабжения, так как их перенос или сдвиг может привести к нарушению закона

Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?

Существует достаточно спорное утверждение о том, что любые вносимые изменения в квартире, которые производятся в рамках проводимого ремонта, должны согласовываться. Это не совсем верно. Да, действительно, большая часть работ действительно должна быть согласована, но далеко не все. Существует три варианта ремонта:

Переустройство. Легализация не требуется. Это простая замена отдельных элементов квартиры.

Пример: Поменять батареи отопления, ванную, бойлер, окна и так далее – это переустройство. Отдельное разрешение на проведение таких работ не требуется.

• Перепланировка. Требуется согласование. Под переустройством понимают, например, объединение двух комнат в одну, объединение комнаты и балкона и так далее. Общая площадь жилья от этого не меняется, что и является одним из основных элементов, отличающих перепланировку от реконструкции.
• Реконструкция. Требуется согласование. Реконструкция, в отличие от перепланировки, больше актуальна относительно частных домов и других отдельно расположенных строений. В рамках реконструкции площадь помещений может изменяться.

Пример: Квартира располагается на первом этаже. Если объединить две комнаты в одну, это будет перепланировка. А если достроить дополнительную комнату в качестве пристройки – то это уже станет реконструкцией.
Практически любой капитальный ремонт так или иначе включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки с реконструкцией. Таким образом, согласовывать такие работы все равно нужно, несмотря на то, что часть задач относится к переустройству. Более того, с точки зрения законодательства, особой разницы для собственника жилья, между перепланировкой и реконструкцией нет – в обоих случаях придется согласовывать все действия заранее и штрафы с наказанием тоже действуют одинаковые.

Перепланировка в новостройке

Это только кажется, что перепланировка чаще делается в старых домах с крошечными кухнями, нерационально расположенными помещениями и узкими проходами. На самом деле, обладатели квартир в новостройках, едва получив жилье, сразу начинают думать, как его улучшить, например, изменить количество помещений или обустроить отдельную гардеробную.

Если выбрана квартира со свободной планировкой, отсутствие перегородок позволяет сразу все обустроить по собственному вкусу. Поскольку такая возможность предусмотрена в новых домах уже на этапе проектирования, проблем с получением разрешений, как правило, не возникает. Более того, в таких домах предусмотрена возможность совмещения квартир, располагающихся на одном этаже

Однако в любом случае придется принимать во внимание строительные ограничения и впоследствии оформить результат

Многими проектами предусмотрены технологические проемы в монолитных стенах между отдельными жилищами, которые заполняются силикатными блоками. Они дают возможность для объединения квартир без малейшего ущерба для всего дома. Благодаря всем этим особенностям, пространство выбора радикальных изменений в новых домах гораздо больше, а согласовать их намного проще.

Как проходит процедура?

Перед тем как приступить к согласованию процесса переделки жилья, необходимо собрать пакет документации.

В него входит следующее:

• паспорт собственника (нанимателя) или его доверенного лица;
• нотариально заверенная доверенность (если оформляет доверенное лицо);
• заявление на согласование перепланировки (с указанием описи предоставляемой документации);
• технический паспорт на квартиру (получается в бюро технической инвентаризации);
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор социального найма жилого помещения, выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности на жилье);
• проект перепланировки квартиры;
• полученные разрешения от различных инстанций (МЧС, СЭС, Комитет архитектуры и градостроительства и т.д.);
• согласие на проведение работ от третьих лиц, которых затрагивает переустройство жилья (совладельцы квартиры, соседи, которых затрагивает переустройство, банк, если квартира находится в залоге);
• техническое заключение о возможности проведения переустройства (по требованию инспекции).

Проект перепланировки – это документ, изготавливаемый на основе технического паспорта на квартиру. В нем указаны изменения, которые предполагается сделать в процессе переустройства жилплощади. Такой документ изготавливается автором проекта дома или любой проектной организацией, имеющий соответствующий допуск СРО.

По сути, это своеобразный чертеж, выполненный специализированной организацией, на котором отмечены места планируемой переделки, а также указана возможность/невозможность проведения подобных ремонтно-строительных изменений.

Куда обратиться?

Вся собранная документация предоставляется в Жилищную инспекцию по месту жительства (которой подконтрольна квартира с планируемой перепланировкой), которая после рассмотрения принимает решение: разрешить или отказать в переустройстве помещения. При отказе Жилищная инспекция обязана указать конкретные причины, по которым переделка жилья невозможна.

После получения разрешения Жилинспекции на проведение работ по переделке жилья необходимо приступать к ремонтно-строительным работам, которые выполняются в срок, установленный этой организацией.

Здесь важно выполнить все в соответствии с утвержденным проектом, так как любое самовольное отступление от утвержденного проекта повлечет за собой отказ принимать выполненные работы, а соответственно, процесс узаконивания переделки жилья не будет завершен

Подписание акта

По завершению ремонтно-строительных работ собственник (или наниматель) обращается в Жилищную инспекцию для приема выполненных работ по переустройству. Представители Жилинспекции осматривают переделку и по результатам обследования составляют акт о завершении перепланировки, который включает в себя следующую информацию:

1. данные объекта недвижимости (адрес, этажность расположения);
2. состав принимающей комиссии (Ф.И.О. и должности каждого сотрудника);
3. данные строительной фирмы, проводившей ремонтно-строительные работы (если к услугам таковой прибегал собственник);
4. сроки проведения переустройства;
5. данные организации, разработавшей и составившей проект переустройства;
6. соответствия/несоответствия выполненных работ проекту переустройства;
7. наличие/отсутствие скрытых работ.

• Скачать бланк акта о завершении перепланировки квартиры
• Скачать образец акта о завершении перепланировки квартиры

Акт завершения переделки жилья подписывается следующими лицами:

1. собственник квартиры (доверенное лицо);
2. представитель проектной организации;
3. представитель строительной компании, проводившей ремонт (если нанималась таковая);
4. представитель Жилинспекции;
5. руководитель Жилинспекции;
6. сотрудник Управляющей компании (при необходимости).

Обращение в БТИ за новыми документами

Следующий шаг – это получение нового технического паспорта на квартиру в бюро технической инвентаризации. Для этого следует подать в БТИ акт о завершенной перепланировке, а также паспорт собственника (нанимателя или доверенного лица) и проект перепланировки.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).

В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры

Шаг 1. Заказать проект перепланировки

Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.

Шаг 2. Отдать документы в администрацию

Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:

• паспорт собственника(-ов);
• документ, устанавливающий право собственности на жилье;
• проект перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
• заявление о перепланировке.

Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.

В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.

Шаг 3. Строительные работы

Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года

А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять

Шаг 4. Приемка перепланировки

Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

• демонтированы или ослаблены несущие стены;
• создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
• система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
• система отопления вынесена на балконное пространство;
• кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
• расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
• перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
• площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Что делать после?

Вы еще не узаконили процедуру, поэтому возникает вопрос: «Что делать дальше?»

Приемка выполненных работ

Все проведенные работы должна принять специальная комиссия и подписать соответствующий акт, который затем нужно направить в БТИ для внесения изменений в техпаспорт.

В состав комиссии по приемке ремонтно-строительных работ должный войти представители проектной и строительной организаций, а также Жилищной комиссии (иногда приглашается представитель Управляющей компании).

Суть процесса приемки состоит в том, что члены комиссии проверяют соответствие проекта перепланировки с фактически произведенным ремонтом.

Документы, которые потребуются:

• заявление о подготовке акта завершенной перепланировки;
• акты скрытых работ (например: звукоизоляции, гидроизоляции и других);
• копия договора-подряда на проведение работ, для которых необходим допуск СРО;
• журнал производства работ (подписанный и проштампованный проектной организацией).

Подписание акта

Если комиссия не обнаружила никаких отклонений от разработанного проекта, то подписывается акт о выполненной перепланировке. Этот документ необходимо подписать в трех экземплярах: один отправляется в БТИ, второй остается в Жилищной инспекции, а третий выдается на руки собственнику жилья.

На актах помимо подписей обязательно должны быть проставлены печати всех задействованных в составе комиссий организаций.

В случае если выявятся какие-либо отклонения от проекта, то будет выдано предписание на устранение нарушений. Только после приведения всего в соответствие снова соберется комиссия.

Обращение в БТИ и вызов инженера

После того как прошла приемка переделанной квартиры и получен акт необходимо обратиться в БТИ с заявлением приложив к нему подписанный акт о вызове инженера для проведения требуемых замеров общей и жилой площади.

Далее в БТИ будет подготовлен новый технический паспорт на квартиру и план.

• Скачать бланк заявления в БТИ
• Скачать образец заявления в БТИ

Внесение изменений в ЕГРН

Сведения в Едином государственном реестре недвижимости должны быть всегда актуальными. Для того чтобы полноправно распоряжаться своим имуществом нужно обязательно документально оформить все изменения. Понадобится подготовить следующие документы:

1. Паспорт.
2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
3. Разрешение от Жилищной инспекции на проведение перепланировки.
4. Проектная документация, которая заказывалась для оформления всех работ.
5. Подписанный акт завершенных работ.
6. Технический паспорт, поэтажный план.
7. Текущую выписку из ЕГРН (или кадастровый паспорт).
8. Все документы, которые подтверждают, что проведенные работы были согласованы.
9. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Соответствующее заявление на внесение изменений в ЕГРН можно подать в Росреестр или МФЦ.

После проверки всех документов, если не обнаружится никаких несоответствий, то изменения будут внесены и подготовлена свежая выписка из ЕГРН.

В данном документе отражаются сведения:

• о площади конкретно каждого помещения (в пределах данного объекта);
• указывается общая площадь жилья;
• сведения о переоборудовании кладовки;
• данные об изменении расположения оконных и дверных проемов;
• информация об использовании тамбура, чердака, подвала.

Где и как узаконить перепланировку

Чтобы оформить будущую перепланировку необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта.

При этом подавать техническую и переустанавливающую документацию нет необходимости. Жилищная инспекция может запросить все необходимые данные из Росреестра и БТИ.

Если же изменения уже существуют необходимо обращение в архитектурный отдел, и с его решением в судебную инстанцию.

Подробная инструкция по оформлению

Чтобы выполнить все мероприятия по оформлению перепланировки необходимо:

• Все сделать самостоятельно;
• Воспользоваться услугами специализированных компаний за определенную сумму.

Если же владелец жилья считает, что он сможет самостоятельно пройти все необходимые этапы, при планируемой перепланировке необходимо:

Важно: если в процессе изменений произошла корректировка площади необходимо оформлять новый документ на право собственности

Какие документы необходимы

Чтобы пройти все этапы узаконивания перепланировки необходимо собрать пакет документов, который для разных случаев разный.

Образец заявления на перепланировку квартиры.

В случае планируемых изменений необходимо подготовить следующий пакет бумаг:

• Технический паспорт;
• Правоустанавливающие документы;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих на данной территории;
• Финансово-лицевой счет из паспортного стола;
• Свидетельство о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам;
• Справка о соответствии помещения нормам пожарной безопасности;
• Проект или эскиз помещения с будущими изменениями.

Образец заполнения заявления на перепланировку.

К пакету прилагается заявление с просьбой рассмотреть и утвердить желаемые изменения. Все это передается в архитектурный отдел для рассмотрения в течение месяца. При положительном ответе можно приступать к работе.

В результате выполненной перепланировки необходимо получить новую техническую и кадастровую документацию.

Какие виды перепланировки запрещены на законодательном уровне?

Есть несколько видов переустройств, которые нельзя осуществлять из-за действующих запретов: мы настоятельно не рекомендуем производить изменения из этого списка.

· Вырубка стены между балконом и комнатой: если вы планируете присоединить балконное пространство к жилому, то разрешается убрать дверь и окно, однако сама конструкция здания должна остаться неизменной;

· Увеличивать площадь ванной или туалета за счет жилых помещений (то есть, лучше «откусить» часть коридора, но вот от комнаты забирать кусок в пользу санузла запрещено – и этому есть вполне логичное объяснение: если вы зальете соседей, то вода попадет к ним в комнату, а не в ванную);

· Перекрывать вентиляцию;

· Демонтировать стены между квартирами – даже небольшой участок (в некоторых случаях это разрешается на этапе строительства здания, пока документы на квартиру еще не получены, такую возможность застройщик прописывает в договоре и иногда даже предлагает приобрести смежные квартиры для расширения пространства);

· Помещать мокрую зону над жилыми комнатами соседей (примечательно, но если вы купили квартиру на втором этаже, и под вами коммерческий объект, проблем с переносом мокрой зоны не возникнет);

· Ликвидировать дверные проемы в несущих стенах: такие двери обычно удачно маскируют, вписать их в дизайнерский проект не составляет труда.